2019年7月27日，博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第19屆年會(huì)在三亞舉行。金融界網(wǎng)站現(xiàn)場(chǎng)直擊。在“樓市增長(zhǎng)潛力：新熱土與新賽道”分論壇上，58同城高級(jí)副總裁&安居客COO葉兵為大家解析由58同城帶來的《張弛有度：2019年上半年樓市總結(jié)》。他認(rèn)為在宏觀政策沒有大變化的情況下，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)下行。
以下為鄭波演講實(shí)錄：
各位嘉賓、各位開發(fā)商朋友大家下午好。58同城、安居客和匯集安選是全國(guó)最大的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)找房平臺(tái)，一方面聚集了幾千萬的找房用戶和訪客，另外一側(cè)也連接了5萬多個(gè)開發(fā)商的樓盤。我們?cè)趪?guó)家宏觀產(chǎn)業(yè)政策包括土地市場(chǎng)趨勢(shì)變化，開發(fā)商企業(yè)側(cè)和經(jīng)紀(jì)人側(cè)研究方面，隨著時(shí)間的推移，我們也在累計(jì)自己長(zhǎng)期觀察的結(jié)果。
2019年已經(jīng)時(shí)間過半，賽道過半，市場(chǎng)的土地、政策、金融、B端、用戶等等的數(shù)據(jù)給大家匯報(bào)。
首先，國(guó)家在宏觀產(chǎn)業(yè)政策的背景，大家非常的清楚，國(guó)家的領(lǐng)導(dǎo)層在房地產(chǎn)調(diào)控層面上從2018年提穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)調(diào)整方面穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)外貿(mào)和穩(wěn)貿(mào)易等政策，各個(gè)地方理解國(guó)家宏觀產(chǎn)業(yè)政策的背景下，陸陸續(xù)續(xù)不斷的調(diào)整，不斷的優(yōu)化各地的產(chǎn)業(yè)政策。如果大家對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和過去幾十年的發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行梳理的話，大家就會(huì)發(fā)現(xiàn)，過去一二年的時(shí)間內(nèi)，目前宏觀政策的調(diào)控方面呈現(xiàn)了幾個(gè)特點(diǎn)。
現(xiàn)在的政策越來越精細(xì)，越來越區(qū)域化、城市化，甚至有些地方按區(qū)和當(dāng)?shù)鼐唧w的特征進(jìn)行調(diào)控。這是總的市場(chǎng)層面的變化，從宏觀政策來說，我們有幾個(gè)大的發(fā)現(xiàn)，跟今天與會(huì)的開發(fā)商和嘉賓朋友進(jìn)行分享。
市場(chǎng)張弛有度，有緊張的一面，也有松馳的一面。2019年產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)控越來越精準(zhǔn)，越來越精細(xì)化，土地的供應(yīng)側(cè)、需求側(cè)、金融側(cè)越來越緊張，越來越趨緊。城市的調(diào)整供給，有些城市出現(xiàn)了放松放緩的情況。例如嘉興南湖申請(qǐng)的住房貸款的條件，包括申請(qǐng)補(bǔ)助的條件有30萬、10萬不等的補(bǔ)助，寧波北侖區(qū)也出現(xiàn)了租房領(lǐng)域政策的變化。
產(chǎn)業(yè)政策中，租房的補(bǔ)貼出現(xiàn)了因地施政和因城施策和因需實(shí)策。蘇州顯著的特點(diǎn)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，高新開發(fā)區(qū)和新房的限售是三年，蘇州工業(yè)園區(qū)二手房限售是5年，城市調(diào)控在政策方面越來越精準(zhǔn)，越來越分城施策，分區(qū)施策。過去的半年內(nèi)土拍是火爆的，例如鄭州、合肥等等的報(bào)告出來，土拍的熱度依然活躍。二線城市平均的議價(jià)率在19％，接近20％。大家感覺到二線城市的土地市場(chǎng)仍然處于活躍的情況。如果我們往深的層次進(jìn)一步的看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積跟2018年同期市場(chǎng)相比，仍然出現(xiàn)大幅度的下滑的情況，同比下降27.5％，雖然局部市場(chǎng)土拍局部地塊有火熱的趨勢(shì)，總的情況來看，下半年如果大的宏觀政策，大的市場(chǎng)環(huán)境不出現(xiàn)大的變化，2019年整體趨冷的趨勢(shì)是定論或者是趨勢(shì)趨冷是不變的。
我們看到房地產(chǎn)開發(fā)資金越來越緊張，融資通道出現(xiàn)了一些變化。在變化的同時(shí)，我們看到另外的趨勢(shì)，開發(fā)量持續(xù)的上漲，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的預(yù)期，回款有越來越大的預(yù)期。過去的半年時(shí)間內(nèi)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資是6萬億，同比增長(zhǎng)了10.9％，將近11％。最近銀保監(jiān)主席明確表示，房地產(chǎn)融資過多，引發(fā)了投資投機(jī)行為，引發(fā)泡沫。國(guó)家再融資政策層面出現(xiàn)了兩個(gè)非常顯著的特征，打壓增量市場(chǎng)的角度，融資的渠道、融資的成本和門檻越來越高。
另一方面國(guó)家在開發(fā)項(xiàng)目融資收緊出現(xiàn)明顯的趨勢(shì)，大家非常的清楚，去年年初的時(shí)候“442”的政策，必須要4證齊全，必須要30％的資本金，必須要2級(jí)資質(zhì)，其實(shí)進(jìn)一步的加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本和融資門檻。部分企業(yè)在海外發(fā)債，減緩資本和資金的壓力。國(guó)家在發(fā)債的規(guī)定上，進(jìn)一步的收緊。市場(chǎng)開始趨冷，成交沒有那么活躍，拍地不積極的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)資金油積壓的情況下，希望通過銷售的效果，縮短項(xiàng)目的周期，增加資金的回籠空間。開發(fā)企業(yè)越來越注重生長(zhǎng)的效率，成長(zhǎng)的質(zhì)量，在這個(gè)層面上，由原來過渡依賴于房地產(chǎn)的融資，變成內(nèi)去力，不斷的提高房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。
另外一個(gè)趨勢(shì)，2019年房地產(chǎn)銷售總金額大概率應(yīng)該會(huì)突破15萬億元，銷售總金額增長(zhǎng)的情況下，銷售面積反而出現(xiàn)了下滑。2019年1—6月份，過去半年千億級(jí)的企業(yè)，比去年同期由9家變成了12家，增加了3家，房地產(chǎn)的集中度，開發(fā)企業(yè)的集中度越來越高，像大牌和大型的開發(fā)企業(yè)集中。中小企業(yè)通過資金回籠，資本層面受壓，市場(chǎng)趨冷的變化，2019年雖然房地產(chǎn)銷售總金額會(huì)增長(zhǎng)，但是對(duì)于發(fā)展質(zhì)量不高，資金成本受壓嚴(yán)重的中小型開發(fā)企業(yè)，將會(huì)面臨新的洗牌，這是我們對(duì)于2019年上半年數(shù)據(jù)變化的解讀。2019年一線城市大家非常的清楚，特別是3月份之后，整個(gè)的成交非常的活躍，特別是北京新房市場(chǎng)在2019年3月份之后成交率上漲了一倍，一方面成交面積上漲了，價(jià)格受壓嚴(yán)重。北京、上海一線城市的成交均價(jià)整體呈現(xiàn)回落的趨勢(shì)，這是上半年大的趨勢(shì)。
二手房市場(chǎng)，58同城、安居客的數(shù)據(jù)來說，一線城市的上海熱度高于北京。二線城市熱點(diǎn)依然非常高，像重慶、成都、西安、沈陽、蘇州等城市，二手房市場(chǎng)的用戶訪問和找房的熱度非常的高。我們看到重慶、成都找房熱度高啟的狀態(tài)下，我們看到另外一面，例如長(zhǎng)沙、南京、杭州在2017、2018年熱度非常高的情況下，2019年上半年出現(xiàn)了下滑，這是二手房市場(chǎng)熱點(diǎn)的變化。
前面講到，平臺(tái)上每天有3000萬的找房用戶，信心指數(shù)方面，2019年3月份呈現(xiàn)了小陽春，5、6月份就出現(xiàn)了下滑的趨勢(shì)。我們判斷購(gòu)房用戶決定買房還是不買房的節(jié)點(diǎn)上，依然是忐忑變化，宏觀政策和土地市場(chǎng)的變化，在一定程度上決定了什么時(shí)候入市。前面一直說開發(fā)企業(yè)，新房市場(chǎng)的交易，包括買房的用戶。今天二手房和經(jīng)紀(jì)人公司，他們的信心指數(shù)是怎樣的，大家非常清楚5G、安居客和匯集安選有100多萬的經(jīng)紀(jì)人。他們是波瀾不驚，雖然市場(chǎng)上出現(xiàn)了一系列的調(diào)整，經(jīng)紀(jì)人抗周期的變化，他們的信心指數(shù)是比較平穩(wěn)的狀態(tài)。
總的來看，2019年上半年在國(guó)家宏觀的產(chǎn)業(yè)政策有長(zhǎng)的部分，也有馳的部分，金融市場(chǎng)、資金層面、用戶層面、開發(fā)商成交層面上，我們出現(xiàn)了熱度的變化。整體市場(chǎng)而言，張弛有度，有緊張的部分，也有相對(duì)松馳的部分。對(duì)于2019年的下半年，開發(fā)企業(yè)注重質(zhì)量發(fā)展，注重內(nèi)控流程，更加注重資金整合效率把控，注重?zé)狳c(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)塊，我們依然認(rèn)為2019年下半年是有機(jī)會(huì)的，希望我的分享可以幫到各位開發(fā)商的朋友，謝謝大家。
