在2019年最后一個(gè)季度，萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)和龍湖等頭部房企均拋出了多種模式的融資計(jì)劃，萬(wàn)科ABS成行、中海再發(fā)美元票據(jù)、華潤(rùn)配股融資，龍湖被上交所受理了180億元公司債。而且，所有融資計(jì)劃都有一個(gè)十分明顯的特征：渠道多元，成本低廉。
越來(lái)越多的從業(yè)者感覺(jué)到，市場(chǎng)份額、行業(yè)資源正在進(jìn)一步向頭部房企集聚。在行業(yè)入冬之時(shí)，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)使得這群頭部房企能夠安然地“屯糧過(guò)冬”。對(duì)于中小房企而言，這個(gè)冬天可能比較難捱，但對(duì)頭部房企來(lái)說(shuō)，這或許是他們的大時(shí)代。筆者注意到，“成本不高”“不怕錢多”或許是這些頭部房企融資渠道全面鋪開(kāi)的重要緣由。
“抓緊時(shí)間屯糧”
兩天前，中國(guó)海外發(fā)展(中海地產(chǎn)港交所上市后的簡(jiǎn)稱)在港交所正式掛牌發(fā)行了一宗2029年到期的有擔(dān)保票據(jù)，該票據(jù)已發(fā)行規(guī)模2.94億美元，利率為3.05%。
這其實(shí)來(lái)自于今年7月中海地產(chǎn)在香港設(shè)立的境外中期票據(jù)計(jì)劃，在此境外中期票據(jù)計(jì)劃下，中海日后可根據(jù)融資需求，靈活把握市場(chǎng)窗口，發(fā)行不同規(guī)模、幣種、票息、期限的債券，提升境外融資效率。
這是中海地產(chǎn)在香港首次設(shè)立的境外中期票據(jù)計(jì)劃，在此之前，雖然其登錄港交所已久，但融資一直最為依賴銀團(tuán)貸款，鮮少發(fā)行外幣債。而2019年7月，中海地產(chǎn)發(fā)行了票息為3.45%的10年期美元債以及5.5年期20億元港幣固息債券，票息為2.90%。
前述三筆融資的成本，在行業(yè)內(nèi)已是底部水平。
同為央企的華潤(rùn)置地則在今年10月拋出了配股融資計(jì)劃。2019年10月22日，華潤(rùn)置地公告稱，持有該公司約61.2%股權(quán)的華潤(rùn)集團(tuán)(置地)有限公司，按每股股份33.65港元的價(jià)格，向不少于六名獨(dú)立承配人配售2億股，配股融資所得凈額約為67.2億港元。
“配股融資”是今年融資尤為艱難的情況下，不少房企選擇的一種融資渠道，但于華潤(rùn)置地而言，其選擇配股融資顯然不只是因?yàn)槿谫Y艱難，而是在行業(yè)下行之時(shí)廣積糧的一個(gè)舉措。筆者注意到，除配股融資之外，華潤(rùn)置地新近還增加了一筆銀團(tuán)貸款。2019年11月24日，華潤(rùn)置地與多家銀行組成的財(cái)團(tuán)訂立一份貸款融資協(xié)議，獲授86億元定期貸款融資，為期五年。
融資環(huán)境趨冷，ABS也成為頭部房企籌資的重要渠道。12月2日，據(jù)深圳證券交易所披露，萬(wàn)科-國(guó)信證券購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃第十二期項(xiàng)目狀態(tài)更新為通過(guò)，該項(xiàng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃為ABS，由萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司發(fā)行，擬發(fā)行金額為11.5億元。
萬(wàn)科一直是ABS的發(fā)行大戶，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科今年下半年以來(lái)已經(jīng)發(fā)行了總額超過(guò)35億元的ABS。另?yè)?jù)天風(fēng)證券統(tǒng)計(jì)，截至2019年7月，萬(wàn)科的ABS存量發(fā)行總規(guī)模超過(guò)1000億元。
“有錢才能過(guò)冬”
頭部房企的融資動(dòng)機(jī)與中小房企存在著本質(zhì)上的不同。
一名長(zhǎng)期跟蹤A股上市房企的分析師告訴筆者，“越是過(guò)冬越是現(xiàn)金為王，一旦天氣越來(lái)越?jīng)隽耍€是手里捏點(diǎn)錢好。如果成本不高，那就圈點(diǎn)錢吧，留著還能橫向收購(gòu)一些快撐不住的小公司或項(xiàng)目以擴(kuò)大地盤，這年頭不怕錢多。”
“成本不高”“不怕錢多”或許是這些頭部房企融資渠道全面鋪開(kāi)的重要緣由。無(wú)論是中海、華潤(rùn)還是萬(wàn)科，其融資成本都算是這個(gè)行業(yè)的最低一級(jí)，負(fù)債率也一直保持在十分穩(wěn)健的范疇，即使是杠桿率微升，也足夠御寒。
拿錢之后，規(guī)模擴(kuò)張就更有底氣。事實(shí)上，前述幾家房企，雖然在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)上保持在安全范圍，但在過(guò)去幾年一直免不了因?yàn)椤胺€(wěn)健”而錯(cuò)失機(jī)會(huì)的指責(zé)，因而在資金面管控偏緊的情況下，或許成就他們規(guī)模躍遷的機(jī)會(huì)。
比如，華潤(rùn)置地在拋出配股融資計(jì)劃之時(shí)就毫不諱言，所籌得的資金中，60.5億港元用于購(gòu)置及開(kāi)發(fā)與本集團(tuán)項(xiàng)目有關(guān)的土地；約6.7億港元用于該集團(tuán)一般營(yíng)運(yùn)資金。
中小房企融資多數(shù)是“借新還舊”的債務(wù)置換，而財(cái)大氣粗的華潤(rùn)置地就豪氣地表示，配股就是為了“買地”。中海地產(chǎn)又何嘗不是，它的凈負(fù)債率上升已經(jīng)說(shuō)明一切。過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，中海地產(chǎn)的凈負(fù)債率一直保持在30%左右，但今年年中，這一數(shù)據(jù)被刷新到了38.3%，原因便是中海在土地市場(chǎng)上的積極行動(dòng)。
據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，今年前11個(gè)月，中海地產(chǎn)斥資928億元拿地，這一數(shù)據(jù)僅次于萬(wàn)科、碧桂園和保利發(fā)展，在土地市場(chǎng)上，中海地產(chǎn)露出了兇狠的一面。
但這或許就是時(shí)勢(shì)贈(zèng)予他們的機(jī)會(huì)。“中小房企耗不起的，頭部房企份額會(huì)更加集中。”一名港股分析師指出。
上述分析師進(jìn)一步表示，“如果說(shuō)過(guò)冬，多拿點(diǎn)錢不一定就好，畢竟還是有利息的。但如果是頭部企業(yè)，那就要看得更遠(yuǎn)一點(diǎn)：過(guò)冬是對(duì)融資成本高的中小房企而言的，對(duì)于頭部企業(yè)來(lái)說(shuō)，則可能是機(jī)會(huì)。對(duì)手撐不住了，自己還行，那就是機(jī)會(huì)，吃掉他們(的機(jī)會(huì))！”
