筆者近期多地走訪發現，城鎮老舊小區改造項目“民心工程”直面民生痛點，取得了積極成效，受益群眾幸福感大幅提升。筆者同時了解到，老舊小區改造資金需求總規模較大，目前各地正在多渠道籌措資金，但仍然存在資金總體不足，財政資金“投不起”，居民和社會資金不愿投、后期管護資金缺失等問題，迫切需要建立多渠道融資方式，確保老舊小區改造工作順利進行。
受益群眾獲得感大幅提升
各地老舊小區改造目前主要集中解決公共基礎設施和外部環境等問題，如完善消防設施、實施電氣改造、老公房加裝電梯；優化和完善老舊小區環境也是工作重點，包括路燈、井蓋、甬道、圍墻及外檐等公共設施的修繕，安裝視頻監控系統、增設停車泊位等。老舊小區改造后，居民的居住條件和生活品質明顯改善，受益群眾獲得感大幅提升。
——告別“拎馬桶”，老舊小區改造大幅提升居民居住條件。
智能門禁、木質地板、獨立廚房……邁進改造后的家門，年近七旬的陶大爺感覺有些陌生。“原本的兩間房改成了現在的三房，一家三代四口人，還有了客廳和獨立的廚衛。”
在有近百年歷史的上海市虹口區春陽里風貌保護街坊，仍有不少居民過著廚房合用、馬桶相伴的生活。上海市正在逐步對其進行更新改造，一二期改造房屋已經交付，200余戶回遷居民已徹底告別“澡堂”和“倒馬桶”時代。
在南京市棲霞區仙林新村，居民們不僅水電無憂，還通上了管道燃氣。“原來一到晚上就斷水斷電，改造后我們實實在在感受到了改革開放的紅利。”居民于文寶說。
——老樓加裝電梯讓老人不再“懸空”。
“自從裝上了電梯，我和老伴就再也不是‘懸空老人’了。一共交了5000多元，政府補‘大頭’，我們出‘小頭’。大家都很擁護加裝電梯政策。”成都天府新區華陽街道、年逾70的居民湯云樹告訴筆者。
走進南京莫愁湖街道354號院，筆者在樓棟間車棚改造的黨員活動室里看到，居民們正在擬定電梯維護管理公約。據悉，這個樓齡20余年的老舊小區共住120戶。其中，70歲以上的占九成，80歲以上的有一半。
“電梯給小區帶來了新氣象。”家住五樓、81歲的史慧敏說，“我老伴上個月發病，幸好有電梯，救護車直接到樓梯口把人接走了。”
——完善生活服務設施便利社區生活。
在建于1988年的石家莊經編小區，76歲的居民閆大爺告訴筆者，小區去年底經改造新安裝了路燈，以前雨后泥濘難走的小區道路也換成了透水磚。“小區里還安裝了監控，居民的幸福感和安全感大幅提高。”
石家莊多個小區經改造完成后，主路兩旁都新修了便道，便道上新畫了停車線。以前小區主路上亂停放的車輛都整齊劃一地停在線內……正在安裝供暖管道的電業小區，施工隊順便給樓頂住戶加裝了防滲隔溫層。住在頂樓六樓的李先生說：“鋪設隔熱層一分錢沒花，政府辦了件暖人心的事。”
南京市住房保障和房產局有關負責人透露，2016年至2018年，南京市累計翻修道路126.57萬平方米，增加停車位6097個，新增綠化面積37.85萬平方米，設置休閑廣場12.18萬平方米。
“住進新家，感覺活得更有尊嚴了。”上海市民陳敏新夫婦和兒子、92歲的婆婆三代四口人曾一起“蝸居”在20多平方米的房間里。陳敏新說，舊屋墻皮一摸就往下掉，房子木質腐爛，設施老舊，白蟻、蟑螂、老鼠特別多。“家里能有獨立的馬桶和洗手盆是我們幾十年的‘夢想’，現在終于實現了。”
根據廣州市統計局社情民意統計調查，81.5%參與調查的市民認為老舊小區微改造使其生活品質提升。上海市虹口區房管局城市更新科科長孟韜表示，老舊小區改造勢在必行，其不僅增強了居民的生活幸福感和獲得感，還大幅改善了城市面貌。
目前，各地推進老舊小區改造成效明顯，受益人群數以十萬計。如，成都市2015年開始實施老舊院落改造工作，截至2018年底完成了3191個老舊小區改造，22萬余戶居民從中獲益；南京受益群眾已達20多萬戶……
改造投資總額高達4萬億元
住房和城鄉建設部門表示，老舊小區改造，當前正推動多渠道籌措資金。改造的費用、今后運營的費用、給社區居民提供城市公共服務和社區公共服務供給的費用加起來，資金需求總規模是非常大的。據專家初步估算，我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元。
2015年以來，成都市開始實施老舊院落改造工作，截至2018年，已投20.9億元資金，完成了3191個老舊小區改造，22萬余戶居民從中獲益。
成科路社區黨支部書記徐文明介紹，成都市武侯區跳傘塔街道成科路社區合雅苑小區，改造共投入近200萬元，其中每戶居民只需負擔500元水表改造費以及每平方米2元的小區公共維修資金。“一開始也有很多居民不理解為什么要出維修資金，但通過黨員進小區一家一戶做工作，大家都明白了小區需要共建共治共享的道理。”
老舊小區改造工作備受重視。6月19日，國務院常務會議部署推進城鎮老舊小區改造相關工作。7月30日，中共中央政治局會議指出，要穩定制造業投資，實施城鎮老舊小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程，加快推進信息網絡等新型基礎設施建設。7月31日，國務院常務會議提出，鼓勵把社區醫療、養老、家政等生活設施納入老舊小區改造范圍，給予財稅支持，打造便民消費圈。
國務院參事仇保興表示，據初步估算我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。從實踐來看，城鎮老舊小區綜合改造項目可以采取社會資本參與共建的模式。公共維修基金和政府節能減排補貼可以起到“四兩撥千斤”的放大投資的效果。
從一些地區的實踐來看，不同來源的資金各自承擔著不同的改造內容。在廣州，對以居住功能為主的老舊小區（占85%以上），以財政投資為主，優先保障民生，以改造水、電、氣、路、化糞池等“保基本”項目為主，注重與城市環境品質建設項目相融合，重點解決“臟、亂、差”問題。對以融合商旅文住等多功能的復合型老舊小區（占比不到15%），主要集中在歷史文化街區或具備產業開發條件的改造項目，采用BOT模式，引入社會資本，對民生設施和基礎設施進行改善和提升，同時導入產業，活化利用，并參與后續運營管養，實現“文化活力和經濟活力”。
河北省《老舊小區改造三年行動計劃（2018-2020年）》顯示，將對5739個老舊小區進行改造，共需改造資金129.6億元，其中112.3億元由市、縣兩級財政籌集，主要負責老舊小區安全設施、居住功能完善及環境整治等改造項目。
資金籌集多方面難題待解
“老舊小區改造最缺的就是錢。”有專家表示，沒有改造資金來源、不產生新的盈利空間，自然沒有企業愿意投入，而僅靠政府投入，難以完成如此艱巨的改造任務。
資金是老舊小區改造的首要條件，資金不足是不少地區集中反映的問題。南京市物業辦副主任童龍聲就說，在推進老舊小區改造時，怎么進行資金保障是一個重要的問題。從政府方面來看，有些地方財力好點就做得快點，有些地方財力差就慢一點。小區里有住房維修金、公積金還有公共區域收益等資金，但這都是老百姓、居民自己的錢，如何盤活這些錢，是一個十分值得思考的問題。
在廣州，目前以市、區兩級財政資金為主，社會和居民參與出資較少。當地相關負責人表示，根據城市發展的規律，老舊小區微改造將成為一項長期工作，點多面廣，單純依靠財政資金壓力較大。同時，隨著一些地方財政收入吃緊，后續項目資金難以持續。在天津某區，老舊小區改造已經進行了七八年時間，盡管群眾仍有需求，但今后很難再進行大規模改造，主要原因為資金無法充足供應。有負責人表示，2019年的資金尚且樂觀，但2020年這項工作也許無法繼續實行，因為資金壓縮非常嚴重。比如2019年當地啟動雨污分流工程，原本計劃為今年調研，明年實施，但經與財政部門溝通，明年資金供給量“斷崖式”下跌，計劃被迫擱淺。
政府投資之外，多元的老舊小區改造投資體系并未完全建立。如何進一步吸引市場資金、居民出資、社會組織投入方面還有待進一步探索研究。
童龍聲說，老舊小區整治，光靠政府投入不能持久，光靠老百姓自動自覺難以管理，而企業更是沒有進行整治的積極性。
在實際操作中，首先是居民出資難。老舊小區住戶多是老年人和租戶，對改造后價值的提升效果也無法預估評判，出資意愿很低。企業也難參與其中。有企業表示，參與老舊小區改造面臨諸如產權、消防、居民意見等諸多不可控因素，想要獲利，難度太大。
此外，改造后的小區還缺乏長期管護費用，老舊小區改造后的管養主體、資金來源仍難以解決。
多渠道融資方式亟待完善
針對老舊小區改造錢從哪里來的問題，國務院常務會議曾明確，要創新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。
在專家看來，財政安排專項資金用于老舊小區微改造，主要側重于水、電、氣、適老化設施等基礎配套設施類項目。要鼓勵居民通過自籌捐資、房屋維修基金等渠道籌集部分改造資金。在具備產業開發條件的改造項目中，社會投資企業要同步投入資金改造完善周邊配套設施。
筆者了解到，與棚改不同，老舊小區改造的資金籌集渠道還可以按照“誰受益、誰出資”原則，結合實際合理確定改造費用分攤規則。同時要確保融資機制可持續，還要防范風險，防止增加地方債務。
另外，根據實際指導居民通過購買服務等方式建立長效管養機制，鞏固小區改造成果。根據小區基礎條件、居民消費水平、交費意識等具體情況，引導居民分類實施規范型、基礎型、托底型管養模式，逐步提升后續管養水平。探索建立老舊小區住宅維修資金制度以及有償使用新增設施等方式，拓寬長效管養資金來源。
