從加強(qiáng)房企資金審查到局部城區(qū)定向放松限購，從放寬豪宅標(biāo)準(zhǔn)到限制房企平均利潤率……2019年這樣的調(diào)控力度釋放了什么信號？未來房地產(chǎn)市場走勢如何？
樓市總體平穩(wěn) 調(diào)控取得預(yù)期效果
“房地產(chǎn)總體保持平穩(wěn)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在近日舉行的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上如此評價(jià)2019年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展。
這一判斷得到數(shù)據(jù)印證：今年1月至11月全國商品住宅銷售面積達(dá)13.1億平方米，同比增長1.6%，穩(wěn)中略升；11月70個(gè)大中城市中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅略有擴(kuò)大，二三線城市漲幅分別連續(xù)7個(gè)月和8個(gè)月相同或回落，市場預(yù)期趨穩(wěn)。
筆者近期走訪發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場預(yù)期穩(wěn)定，“房價(jià)暴漲時(shí)代成過去時(shí)”獲得普遍認(rèn)同。不少購房者向記者表示，新樓盤近期促銷力度大、供給充足、可選擇余地大；由于相當(dāng)數(shù)量的購房者被分流至新房市場，二手房市場漸成買方市場，“價(jià)位合適”才考慮入市。
根據(jù)中國社會科學(xué)院發(fā)布的《中國住房發(fā)展總報(bào)告（2019-2020）》，2019年房價(jià)總體下降城市數(shù)量和下降速度超過去年同期，總體房價(jià)水平的空間分布演變比較平緩，增長率的空間差異有所擴(kuò)大。
“2019年，我國樓市年度穩(wěn)定有降，季度上下波動(dòng)，空間再度分化，總體邁進(jìn)調(diào)控預(yù)設(shè)的合理目標(biāo)。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。但他也指出，目前房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，是在政策措施管控下的弱平衡，影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的深層次因素尚未得到根本性轉(zhuǎn)變。調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，應(yīng)保持定力、從容應(yīng)對。
落實(shí)“一城一策”長效機(jī)制試點(diǎn)穩(wěn)妥推進(jìn)
“對于涉嫌集體惡意炒作房價(jià)的小區(qū)，主管部門將暫停辦理該小區(qū)二手房網(wǎng)簽手續(xù)”，深圳市住房和建設(shè)局近日發(fā)布通告稱，將采取五大措施嚴(yán)厲打擊哄抬房價(jià)等各類不法行為。
“開發(fā)商參與商品住房開發(fā)建設(shè)用地招拍掛前要提交承諾書，承諾土地購置資金是合規(guī)自有資金，其來源不屬于金融貸款、資本市場融資”，黑龍江省住建廳等6部門日前聯(lián)合發(fā)布通知稱。
梳理今年以來各地調(diào)控舉措可以看到，一些地方從信貸、土地等方面收緊樓市調(diào)控政策；另一些地方則適度寬松了限購政策，如深汕特別合作區(qū)商品房全面解凍，廣州南沙和花都、上海臨港、廣東佛山等地區(qū)放寬了人才購房的社保年限或戶籍門檻等。
“今年各地樓市政策呈現(xiàn)雙向精準(zhǔn)調(diào)控特點(diǎn)，既有放松，又有收緊。”陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌認(rèn)為，樓市調(diào)控在持續(xù)打擊投機(jī)性需求的同時(shí)，也加強(qiáng)了對真實(shí)居住需求的保護(hù)。
各地錨定“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，因城、因區(qū)、因時(shí)施策，積極主動(dòng)作為，保持了樓市總體平穩(wěn)運(yùn)行。
在中央層面，房地產(chǎn)政策保持連續(xù)性、穩(wěn)定性，夯實(shí)城市主體責(zé)任，土地調(diào)控機(jī)制顯著完善、財(cái)稅制度邁出重要步伐、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃不斷出臺，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制試點(diǎn)。
從房地產(chǎn)金融監(jiān)管看，“從緊”為全國樓市調(diào)控主要特點(diǎn)。信托、發(fā)債等房地產(chǎn)融資渠道收窄，貸款規(guī)模控制加強(qiáng)，銀行信貸資金或資金借助信托等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場收緊。
值得注意的是，2019年，制定完善長效機(jī)制的基礎(chǔ)性工作穩(wěn)步邁進(jìn)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部初步構(gòu)建了房地產(chǎn)市場監(jiān)測指標(biāo)體系，開展月度監(jiān)測、季度評價(jià)，及時(shí)預(yù)警提示。
堅(jiān)持“房住不炒”平穩(wěn)健康發(fā)展內(nèi)涵更加豐富
保持定力，穩(wěn)字當(dāng)頭，2020年房地產(chǎn)調(diào)控指向鮮明。
“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”“2020年要著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”……
從12月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，到中央高層近日在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開座談會，再到全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，各次重大會議上都重申了房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)。
受訪專家普遍表示，從2016年開啟的本輪調(diào)控，在宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)雜變化的形勢下堅(jiān)持了下來，取得了初步成效，積累了一定經(jīng)驗(yàn)，凝聚了全社會強(qiáng)大共識。
房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，中流擊水從容應(yīng)對。倪鵬飛說，房地產(chǎn)調(diào)控是國家的一個(gè)重大戰(zhàn)略操作，是塑造高質(zhì)量發(fā)展的新動(dòng)力、新機(jī)制、新引擎和新路徑。
“市場環(huán)境及預(yù)期不斷變化，房地產(chǎn)市場會處在波動(dòng)運(yùn)行之中。”倪鵬飛說，地方調(diào)控政策或根據(jù)當(dāng)期和未來可能的變化而適時(shí)微調(diào)，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)很明確，市場不應(yīng)對地方因城施策的局部微調(diào)作“調(diào)控松綁”解讀。
惠民生，強(qiáng)保障，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升”“做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”等舉措，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展內(nèi)涵更加豐富。
根據(jù)中指研究院的一份報(bào)告，展望未來，在土地供給結(jié)構(gòu)和住房制度改革的趨勢下，重點(diǎn)一二線城市以租賃住房和政策性住房為主的剛需類產(chǎn)品供給將會繼續(xù)提升，而對于大多數(shù)普通二三線城市來說，改善型住房需求仍將是市場成交主力，且人口年齡結(jié)構(gòu)的變化會加速此類需求釋放，未來高性價(jià)比、品質(zhì)突出的產(chǎn)品更易受到市場青睞。
