近日對北京地區新房及二手房市場調研發現，新房項目中，別墅、合院、復式等高端項目價格降幅普遍在20%左右；剛需新房項目降幅有限，因地理位置等原因，導致前期滯銷的部分項目出現5%至10%的降幅。而靠近地鐵的緊俏戶型項目價格上漲。而二手房鮮有降價現象，但買房者和賣房者觀望情緒濃厚，多數樓盤有價無市。

　　高端項目優惠力度大

　　北京地區在售新房項目基本都推出了優惠活動，但降價力度分化較大。“北京目前沒有不降價的新房，就看力度大小。”多位中介銷售人員對中國證券報記者表示。

　　別墅、合院、復式、下躍等高端項目優惠力度較大。這些項目總價較高，單套房產原價在500萬元起，最高的在2000萬元以上。開發商為了盡快回款，不少高總價項目優惠力度在100萬元以上，有的項目優惠力度超過20%。

　　據了解，這些項目總價高，占用資金大，對開發商的業績和現金流影響較大。很多項目基本已經建成，相比剛需產品，存在一定的滯銷現象，去化率較低。而開發商回款意愿強，于是先對這類產品進行促銷。

　　2000萬元左右的別墅項目優惠力度普遍接近300萬元，降幅超過10%，且贈送相關物業服務等。有的項目為了縮短回款周期，推出組合優惠。比如，1個月交滿4成首付，總價再打9.9折。

　　優惠力度超過20%的項目基本上都不是常規住宅。以位于大興區某限競房產品為例，疫情出現前，項目產品報價在520萬元左右，目前報價優惠了100萬元不止。據項目銷售人員介紹，項目到手面積合計200平方米，一共分3個房本，其中一個是80平方米兩居室的70年產權住宅，其余2個房本是合計120平方米的50年產權車位和儲藏室，屬于贈送產品。

　　剛需項目鮮有如此大的優惠力度。目前，北京地區剛需住宅項目的優惠折扣在5%-10%之間。多個房產銷售人員介紹，小戶型剛需產品因為項目稀缺，價格出現一定幅度上漲。

　　以位于南五環某剛需限競房產品為例，目前項目銷售均價在5.3萬元/平方米至5.5萬元/平方米之間。相比疫情出現前，均價并沒有下調，且部分小戶型取消了之前的折扣。銷售人員介紹，目前一居室已經售罄，兩居室只剩下清退房源，開盤時有折扣優惠，現在認購小戶型產品沒有優惠。

　　某大型房企項目操盤人員對中國證券報記者表示，剛需產品降價有限，主要和產品定價較低有關。新房剛需產品多數是限競房，銷售備案的時候，報價不能高于土地出讓時規定的上限。這類產品不可以隨便漲價，降價的時候也需要備案。

　　不限價地塊出讓增多

　　今年以來，北京地區不限價土地成交數量明顯增加，與2018年以來限競房占絕對主導地位的土地出讓市場不同。值得注意的是，密云等遠郊地區出讓不限價地塊明顯增多，且出讓金額較大。

　　北京市規劃和自然資源委員會近期掛牌密云2宗不限價住宅地塊，總建設用地面積18.61萬平方米，總起始價33.46億元。兩宗地塊預計于2020年4月16日進行競拍，屬于不限價土地項目。

　　市場人士認為，遠郊地區不限價地塊出讓增多，將對整個限競房格局產生一定沖擊。一方面，在不限價項目房源推出后定價高企的預期下，現存京郊低價限競房項目去化有望加快。另一方面，不限價地塊增多，限競房占主導地位將逐步被打破，限競房產品可能成為稀缺產品，未來可能逐漸退出。

　　學區房價格堅挺

　　北京地區二手房沒有出現明顯的降價現象。偶爾推出低價房源，多數是法拍房或者存在較大糾紛。

　　究其原因，中介線下帶看房源基本停滯，同時買房者和賣房者觀望情緒濃厚。以學區房為代表的剛需稀缺二手房則價格依舊堅挺。

　　以北京西城紅廟學區房為例，疫情期間依然有成交，且中小戶型成交均價保持在17萬元/平米以上。“5月份就要審核小學入學資質，學區房作為入學條件之一，即便疫情期間也是春季成交主力。”多位學區房中介銷售人員對中國證券報記者表示。

　　中國證券報記者查閱二手房成交記錄發現，位于紅廟學區豐僑公寓的一套90.2平方米的兩居室，成交總價在1550萬元，均價約為17.18萬元/平米。這一價格相比2019年全年成交均價小幅上漲。

　　除學區房之外，其他項目的業主、購房者以及銷售中介均觀望情緒濃厚。對于購房者而言，新房降價分流了較多的關注和需求。對于賣房者而言，由于中介帶看、辦理貸款、過戶等流程均受到疫情影響，即便著急賣房降價出售，實際拿到房款時間也嚴重滯后，于是很多業主選擇維持原價等待市場企穩。對于銷售中介而言，新房帶看更便捷，也更容易成交，不少中介有意引導新房銷售。

　　疫情防控期間小區采取封閉式管理，線下看房活動受到影響。“如果確實想線下看房，我們可以試著借小區出入證，但不能保證一定能借到。”多位中介銷售人員對中國證券報記者表示。“現在的帶看業務主要集中在新房房源。”

　　不過，租賃業務的線下帶看業務逐步恢復。3月15日，北京市住建委發布《關于進一步做好疫情防控期間住房租賃服務管理的通知》，明確只有經審查后的住房租賃企業從業人員方可進入社區開展業務，原則上每家企業只能給每個小區上報一名從業人員。經過備案的經紀人員，在具體帶看時先得經社區允許，且帶看客戶每天不得超過兩次。

　　北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥表示，租賃住房需求得到基本滿足，有助于推動住房租賃市場秩序恢復，幫助和引導住房租賃企業盡快有序復工。