近日，中國(guó)證券報(bào)記者對(duì)北京地區(qū)二手房市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，近地鐵次新二手房房源數(shù)量驟減，價(jià)格出現(xiàn)小幅抬升。
掛牌房源驟減
近日，中國(guó)證券報(bào)記者對(duì)位于北京大興、豐臺(tái)、朝陽(yáng)等多個(gè)地區(qū)2015年前后建成的品質(zhì)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地走訪。隨著3、4月成交量放大，前期掛牌的次新小區(qū)房源普遍已成交下架。新增掛牌房源中，符合前期市場(chǎng)價(jià)的非常有限。而長(zhǎng)期未售出的掛牌房源多數(shù)存在稅費(fèi)高、賣(mài)房意愿不強(qiáng)、高出市場(chǎng)價(jià)較多等問(wèn)題。
此外，中國(guó)證券報(bào)記者查閱各大二手房中介平臺(tái)成交記錄發(fā)現(xiàn)，多數(shù)次新小區(qū)近期成交價(jià)相比2019年底及2020年前4個(gè)月，均出現(xiàn)了不同程度的抬升。
以位于大興棗園地區(qū)某品質(zhì)次新房住宅小區(qū)為例，從成交記錄看，該小區(qū)目前成交價(jià)相比2019年底，每平方米上漲了2000元-3000元。而新增掛牌價(jià)相比此前的成交價(jià)則高出5000元/平方米左右。
“價(jià)格確實(shí)是漲了一些。目前在售房源普遍是樓王位置，裝修也比較優(yōu)質(zhì)，相比前期成交房源價(jià)格高，是可以理解的。”負(fù)責(zé)上述品質(zhì)次新房住宅小區(qū)的二手房中介對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“另外，小區(qū)掛牌房源本來(lái)就少，掛牌業(yè)主都是一個(gè)單元的鄰居，一個(gè)掛的高，其余的都想掛高。次新房業(yè)主的心理預(yù)期常常出現(xiàn)扎堆現(xiàn)象。因?yàn)槠焚|(zhì)小區(qū)和周?chē)^(qū)相比，總可以找到賣(mài)點(diǎn)。二手房雖然有一定的市場(chǎng)參考價(jià)，但是如果同一批掛牌房源的心理預(yù)期一起抬升，也是可以左右該小區(qū)的市場(chǎng)價(jià)。”
值得注意的是，中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，品質(zhì)小區(qū)二手房源掛牌量驟減，與二手房中介不無(wú)關(guān)系。
“一旦有房源出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)，手里有潛在客戶(hù)的銷(xiāo)售人員，都會(huì)把降價(jià)信息第一時(shí)間傳遞出去，讓這些客戶(hù)來(lái)看房或約見(jiàn)業(yè)主。一套房源只要有降價(jià)記錄，就說(shuō)明業(yè)主有成交的意向，只要有意向就能接著談。順著這個(gè)思路，一套房子的帶看人數(shù)和約談量就上來(lái)了。”某中介銷(xiāo)售人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“現(xiàn)在中介都實(shí)行團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)，房源維護(hù)端負(fù)責(zé)業(yè)主維護(hù)，將業(yè)主的最新信息第一時(shí)間傳遞出去。客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)端則負(fù)責(zé)找客戶(hù)，一個(gè)客戶(hù)不合適，立馬換下一個(gè)。品質(zhì)小區(qū)的次新房，只要符合市場(chǎng)價(jià)，最多一周，就能賣(mài)出去。”
多途徑開(kāi)發(fā)房源
值得注意的是，中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，各大中介人員均指出，目前都不會(huì)主動(dòng)去收房，而是通過(guò)其他新途徑認(rèn)識(shí)業(yè)主。
“以前都是主動(dòng)收房，最常見(jiàn)的是站在小區(qū)入口處發(fā)傳單。但是，賣(mài)房這么大的事，一般業(yè)主也信不過(guò)站在小區(qū)發(fā)傳單的人。加上疫情期間，這類(lèi)行為也不可能被允許。所以，認(rèn)識(shí)業(yè)主、收到房源這種事，只能靠前期品牌影響力。此外，頭部中介還靠品質(zhì)租房業(yè)務(wù)來(lái)認(rèn)識(shí)業(yè)主，增加房源掛牌量。”多位資深中介銷(xiāo)售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
中介所稱(chēng)的新途徑中，品牌公寓出租是最常見(jiàn)的因素。某頭部中介對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，所有中介的長(zhǎng)租房項(xiàng)目都是虧損的。特別是監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)打隔斷房出租后，長(zhǎng)租房業(yè)務(wù)更是名副其實(shí)的“雞肋”產(chǎn)品。但是，之所以不取消，很大程度上和長(zhǎng)租房業(yè)務(wù)可以直接接觸到業(yè)主有關(guān)。主要業(yè)主委托租賃，就很有可能委托銷(xiāo)售。
“優(yōu)質(zhì)房源減少，直接導(dǎo)致各大中介平臺(tái)對(duì)待業(yè)主的態(tài)度發(fā)生了變化。以前房源多的時(shí)候，業(yè)主掛牌價(jià)格高出市場(chǎng)預(yù)期，中介會(huì)先于購(gòu)房者讓業(yè)主調(diào)低預(yù)期。現(xiàn)在掛牌量少，一個(gè)業(yè)主在多個(gè)平臺(tái)都掛牌，哪個(gè)平臺(tái)后降價(jià)，業(yè)主對(duì)哪個(gè)平臺(tái)有好感。房源少直接導(dǎo)致很多平臺(tái)保護(hù)業(yè)主的心態(tài)更為突出，在一定程度上也左右了市場(chǎng)價(jià)格。”多位市場(chǎng)觀察人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前國(guó)內(nèi)房屋中介備受爭(zhēng)議的根本在于雙邊代理制。國(guó)內(nèi)房屋中介普遍是一手托兩家撮合交易，在這種模式下，中介作為居間方必然會(huì)聯(lián)合強(qiáng)勢(shì)的一方去打壓弱勢(shì)一方，總有一方要吃虧。尤其是一兩家中介整體份額比較大的時(shí)候，中介還會(huì)起到對(duì)二手房市場(chǎng)加杠桿的作用，在市場(chǎng)火爆的時(shí)候加劇房?jī)r(jià)上漲和市場(chǎng)看漲情緒，在市場(chǎng)下調(diào)時(shí)也會(huì)起到加速下調(diào)的作用。隨著房地產(chǎn)未來(lái)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，中介未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)會(huì)逐步與國(guó)外的單邊代理制接軌。
過(guò)戶(hù)時(shí)間延遲
值得注意的是，中國(guó)證券報(bào)記者走訪還發(fā)現(xiàn)，各大中介宣稱(chēng)，由于近期成交量大，加上疫情期間房管局要求提前預(yù)約過(guò)戶(hù)等手續(xù)，如果目前成交簽約，過(guò)戶(hù)時(shí)間相比此前已延遲了很多。
“大興區(qū)房管局的排號(hào)已排到了6月份，全部完成過(guò)戶(hù)要2個(gè)月的時(shí)間，這主要和最近成交量增加有關(guān)。此外，受疫情影響，房管局要求在一定時(shí)間內(nèi)只能受理一定的過(guò)戶(hù)量，加上商業(yè)貸款批貸時(shí)間也有所延遲。這些都導(dǎo)致了過(guò)戶(hù)時(shí)間延遲。”大興地區(qū)多位中介銷(xiāo)售對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
針對(duì)學(xué)區(qū)房的換房客戶(hù)，上述銷(xiāo)售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“很多學(xué)區(qū)房的換房客戶(hù)知道這個(gè)時(shí)間后，心態(tài)歸于冷靜。前期很多西城學(xué)區(qū)房銷(xiāo)售稱(chēng)西城過(guò)戶(hù)只需要15天，首先我們覺(jué)得不太可能。其次，把大興的房子賣(mài)掉就需要2個(gè)月左右，再去西城買(mǎi)，想趕上‘7.31’前落戶(hù)不太現(xiàn)實(shí)。我們?nèi)绻龅竭@類(lèi)換房客戶(hù)，會(huì)把時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)告訴他們。”
