近期，上海寫字樓市場持續復蘇，租賃市場活躍度有所恢復，隨著延遲入市項目近期逐漸釋放，新增供應使空置率有所上漲。但大宗交易市場持續回暖，外資買家加碼重返上海。金融業、制造業和服務業成為引領上海甲級寫字樓復蘇的三大動力源。業內分析指出，隨著《關于支持浦東新區高水平改革開放、打造社會主義現代化建設引領區的意見》等出臺，上海將持續深化改革，建設國際一流的營商環境，相關商業地產市場也將迎來新的發展機遇。
經濟復蘇引領寫字樓需求提振
前三季度，上海全市固定資產投資總額比去年同期增長10.3%，增速比上半年提高3.6個百分點。前三季度，上海全市制造業投資比去年同期增長18.7%。六個重點工業行業投資增長31.2%。其中，電子信息產品制造業投資增長74.1%，生物醫藥制造業投資增長15.2%，汽車制造業投資增長13.4%。
世邦魏理仕最新發布的《中國重點城市寫字樓租戶普查報告2020上海》顯示：截至今年第三季度末，金融業、制造業和服務業是上海甲級寫字樓的三大需求來源，全市外資企業租賃需求較前次2018年度調研結果有所上升。
中指研究院數據顯示，三季度，上海市場共錄得14筆大宗交易，其中寫字樓物業類型有5筆，工業物業類型有5筆，商業4筆。其中，國海證券以13.8億元收購綠地外灘中心C1棟，成交面積達15209平方米；瀾起科技以5.46億元收購漕寶路181號的寫字樓項目，成交面積達15166.9平方米；嘉會醫療以5.8億元收購漕河涇泰科電子廠房。從投資者類型來看，本季度共有7筆外資買家，隨著三季度疫情消散，外資買家審時度勢，將目光重新聚焦上海市場。
世邦魏理仕華東區研究部主管陸燕說，此次調查通過分析上海153個甲級寫字樓項目內超過6,125家（約841萬平方米辦公面積）入駐企業。
在制造業細分領域，調查發現消費品制造業(12.4%)、醫藥與生命科學(4%)、工業品制造業(3.3%)與3C電子產品(2.9％)等需求均有顯著增長，顯示了在加快推進以科技進步和創新驅動的產業升級背景下，上海制造業向高端方向發展。隨著上海寫字樓版圖迅速擴展，承租能力較強且對辦公環境有一定要求的高端制造業紛紛落址新興商務區。
在TMT行業中，網絡媒體、互聯網及手機平臺以及通訊產業的累計租賃面積均較前次統計有明顯成長，反映出在經濟轉型驅動下的行業創新增長會帶來一系列的新增需求。
租戶類型方面，此次調查樣本內的外資企業租賃面積占比為49％，較2018年上升3個百分點。從中外資企業分布來看，核心商務區較受外資青睞。南京西路、人民廣場、淮海中路等板塊外資企業集中度相對較高；而內資企業則更多遍布于徐匯濱江、北外灘、五角場、大虹橋等板塊。
面對新時代大環境的變化，企業紛紛通過轉型尋求未來發展的新方向。2020年，上海全市超級租戶（10,000平方米及以上）企業達到113家，較2018年增加40家。內資超級租戶占比在近五年的調查中逐步上升，于2020年達到43%，較2018年提升3個百分點，并較2015年大幅提升18個百分點。
需求回暖租金下跌遠期前景看好
盡快疫情后需求快速恢復，但加寫字樓租金水平仍處于下跌通道。萊坊發布的相關報告顯示，第三季度，上海核心商務區平均租金環比下跌1.4%至每天每平方米人民幣10.9元，其中小陸家嘴租金環比跌幅2.0%至每天每平方米人民幣11.5元。新興商務區平均租金繼續回落至每天每平方米人民幣6.9元，環比跌幅達到2.3%。
萊坊上海辦公樓服務部主管李章南分析說，“業主方繼續通過調低報價、給予定制化裝修和裝免補貼來吸引具有潛在租賃需求的企業，以應對原有租戶搬離帶來的空置面積增加。同時，近幾年新興商務區供應量的快速增加以及持續疲弱的租賃需求都是造成近期市場租金回落的重要原因。”
分析指出，受新冠疫情和經濟不確定性的影響，商業地產的租金有所下跌。這是商業地產市場隨經濟周期波動的正常現象。
盡管市場短期內仍有不確定性因素，但多數機構從更長周期看好上海寫字樓市場。世邦魏理仕華東區顧問及交易服務辦公樓部主管張越說：“上海在過去一段時間內相繼推出營商環境3.0版改革方案、加強投資促進32條、進一步利用外資24條等舉措，激發外資企業需求。同時，在長三角一體化發展和臨港金融領先開放的大格局下，我們預計上海將吸引更多的中資龍頭企業落戶，共同推動上海寫字樓市場新一輪增長。”
以浦東新區為例，今年前三季度，盡管受到年初新冠肺炎疫情的影響，浦東優質商務園區的租賃活動仍然活躍，前三季度累計凈吸納量接近8萬平方米。其中，張江板塊將全力打造成代表上海“卓越全球城市”水準、富有科創和生態特色的城市副中心。“金橋5G產業生態園”將進一步發揮產業集聚優勢和先發優勢，建設成為國際一流的商務園區。
戴德梁行華東區董事總經理黎慶文說，隨著金融的開放提速，中國簽署RCEP加快實施自由貿易區戰略，以及科技賦能下的產業升級，上海浦東將迎來新的發展機遇。
“我們預計今年中國是全球唯一能實現經濟增長的主要經濟體，2021年中國GDP增速將達到8%以上，然后恢復到常態化的增長。基于此，我們認為商業地產的復蘇趨勢也是可持續的。”世邦魏理仕中國區總裁李凌說。
