第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議10月23日通過《全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》（簡稱《決定》）。
房地產稅改革終于從討論階段向試點階段邁了一大步。那么，為什么要征收房地產稅？對市場有何影響？有望從哪些地方開始？本文將重點針對以上問題進行分析。
為什么要征收房地產稅？
此次《決定》提到，為積極穩妥推進房地產稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。
除了促進房地產行業健康發展外，分析認為，房地產稅的推出還有三大目標：解決政府財政收入缺乏難題，調整稅收結構；穩定房價，保證房地產的剛需釋放；調節收入分配以擴大消費需求，推進共同富裕。
國聯證券研究所觀策略高級研究員、首席宏觀分析師張曉春指出，目前房地產行業稅收結構中，以增值稅為代表的流轉稅貢獻了房地產行業的一半以上稅收，而房產稅為代表的保有環節的稅收貢獻則相對有限，但未來隨著存量房時代的到來，為了保證稅源的穩定，流轉稅向財產稅轉是大勢所趨。這不僅是房地產行業稅收的發展趨勢，也或是國內整體稅收結構的變化趨勢。
東吳證券研究所首席經濟學家任澤平指出，隨著房地產大開發時代漸進尾聲，土地財政難以為繼，存量房時代到來，從土地財政向房地產稅轉型是大勢所趨。
“5月以來，房地產銷售快速降溫，9月商品房銷售面積和銷售額同比分別為下降13.2%和下降15.8%；土地大幅流拍，截至10月17日，實施土地集中供應的掛牌地塊822宗，流拍地塊266宗，流拍率高達32.4%，其中北京、廣州、杭州、沈陽流拍率超50%。”任澤平表示，因地方財政吃緊，房地產稅試點可以完善地方主體稅，增加地方穩定的稅收來源。
此外，“房地產當前存量價值在300-400萬億元之間，且內部分布并不均衡，作為居民財富最大的細分領域，房地產稅的推出有助于共同富裕的推進。”張曉春說。
房地產稅試點的推出對房價有何影響？
華夏新供給經濟學研究院院長、中國財政科學研究院研究員賈康曾撰文表示，無論是為了落實“房住不炒”、加強樓市調控，還是為了調節收入分配、促進共同富裕，房地產稅都已被寄予厚望。
房地產稅試點的推出到底對市場影響有多大？
中原地產首席分析師張大偉認為，房地產稅只是工具，這個工具如果用來調控，肯定會非常有效，但稅率和稅基并沒有明確，很難估算影響多大，而且很可能各地短期的影響并不一樣。
張曉春指出，根據測算，再考慮到試點初期循序漸進的規則，房地產稅的推出短期對房地產市場的影響或相對有限。但在目前房價上漲放緩背景下，房地產稅推出或對情緒和預期產生較大沖擊，從而影響房價的走勢。
上海財經大學公共政策與治理研究院首席專家楊暢也表示，理論上，開征房地產稅有可能在短期對房價形成壓力。房地產稅將增加存量住宅的持有成本，在短期刺激房源釋放，而需求在短期難以擴張，供大于需的格局將在短期推動房價回落。但由于不同城市具有不同的特點，若采取相同的改革方案，對不同城市的影響差異明顯。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，房地產稅對市場交易的影響主要取決于市場的供求關系狀態。在供不應求的市場，如深圳、西安和重慶二手房市場，即便出現超額住房持有人出售的情況，由于賣方議價能力更強，城市的總交易額也將會增加。青島、濟南和長沙處于供過于求或供求平衡狀態，買方議價能力更強，這些地方房地產稅試點將會導致總交易金額的下降。
“若后續開展全國性房地產稅立法與征收工作，假設房產市值評估比例為70%，預計全國房地產稅收入范圍約為380億元至5600億元，遠低于2020年84142億元的國有土地使用權出讓收入。”中信證券首席政策分析師楊帆預計，房地產稅短期內僅能一定程度緩解土地財政問題，土地出讓金仍將是地方政府的重要財政收入來源。
房地產稅試點有望從哪些地方開始？
《決定》內容顯示，國務院制定房地產稅試點具體辦法，試點地區人民政府制定具體實施細則。國務院及其有關部門、試點地區人民政府應當構建科學可行的征收管理模式和程序。分析認為，房地產市場過熱的城市，大概率會成為率先試點城市。
任澤平表示，此次試點地區應該以房價上漲壓力較大的熱點城市為主，比如長三角、珠三角、京津冀等地區以及部分區域中心城市；同時，扣除抵扣面積以后，對于投機炒房的多套房和豪宅的征稅力度可能較大。
“浙江是共同富裕示范區，共同富裕就要杜絕炒房，所以改革試點可能性很大。深圳作為社會主義先行示范區，房地產稅的改革就是先行示范的重要表現。海南作為全國第一個提‘去房地產化’的省份，加之自由港的建設以及全省限購的優勢，也完全可以納入試點。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
張曉春也認為，房地產稅推出的目的是為了促進房地產健康發展，促進共同富裕，調整稅收結構等方面，所以房地產稅試點或有望從深圳、上海、北京等較高房價的一線城市開始，與此同時，原來的試點地區重慶由于具有相關經驗和基礎或也有望在此次試點范圍。
“此次《決定》提出按照積極穩妥的原則，統籌考慮深化試點與統一立法、促進房地產市場平穩健康發展等情況確定試點地區。預計試點城市名單或將與2021年底公布，城市選擇將考慮全國區域統籌布局。而房地產稅的落地征收或將分批次執行，我們預計首批試點地區或包括上海、重慶、深圳與海南。”楊帆認為。
張大偉預計，部分城市出臺房地產稅試點很可能在最近2年就落地，全國范圍內，短期應該是不會出臺。
此次房地產稅的推出與此前試點有何不同？
房產稅在上海、重慶試點了10年，為什么還要再做房地產稅試點？在專家看來，房地產稅并非上海、重慶的房產稅的升級。
“現在改革涉及的不是房產，而是房地產。”嚴躍進指出，此次政策實際上進一步清晰了“房地產稅”的概念，即房產稅是針對房產來說的，而房地產稅的范圍更大，包括房產和土地。
此次會議確定了房地產稅的征收對象。《決定》指出：“試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。非居住用房地產繼續按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行”。
張曉春表示，與此前相比，此次房地產稅試點的范圍更廣，一是包括居住和非居住兩類；二是與此前上海和重慶主要針對新房不同，此次對存量房產進行征收，征收的房屋范圍更為廣泛。
北京金訴律師事務所主任王玉臣也認為，在上海和重慶試點的房產稅，范圍并不廣，其中，上海是針對二套房征收，重慶是針對別墅和高檔住房征收。從實際試點效果來看，似乎并不理想。因此，重慶、上海房產稅的試點不足以支撐房地產稅的立法，不能為房地產稅提供更多更全面的參考。
“這里說明改革三個思路。第一、改革的核心是居住用的住宅項目。第二、全國非居住用房本身是征收房產稅的，此次試點城市會將商辦等房產稅的征收轉變為商辦的房地產稅征收。第三、農村住房不納入改革，當前改革特指國有建設用地的相關住房。”嚴躍進表示。
