經(jīng)歷低迷期后的上海房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)，去年年底出現(xiàn)了“翹尾”行情。
據(jù)仲量聯(lián)行今日公布的數(shù)據(jù)，上海2023年第四季度大宗交易成交總金額達(dá)460.5億元，四季度成交量較上一年同期大幅增長(zhǎng)74%；僅四季度的成交，即占據(jù)去年全年49%的份額。
四季度交易的翹尾行情，也帶動(dòng)全年成交規(guī)模的上升。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年上海大宗交易成交總金額為941.2億元，較上一年同比增長(zhǎng)12.6%。
一家國(guó)際地產(chǎn)咨詢公司人士向記者表示，去年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)大宗交易活躍度有所提升，但目前的市場(chǎng)仍然比較微妙，價(jià)格是其中一個(gè)重要因素。
“去年以來(lái)，市場(chǎng)上出現(xiàn)一些相當(dāng)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。部分資產(chǎn)原本是企業(yè)長(zhǎng)期持有的，如果不是因資金壓力以及出于快速回籠現(xiàn)金考慮，這些資產(chǎn)恐怕短期內(nèi)是不會(huì)拿出來(lái)轉(zhuǎn)讓的。業(yè)主出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，希望能賣出好價(jià)格，但受市場(chǎng)行情因素影響，不得不在價(jià)格上讓步。不過(guò)，在業(yè)主已下調(diào)出售價(jià)格基礎(chǔ)上，買家仍然希望價(jià)格可以進(jìn)一步下調(diào)，因?yàn)樵趦r(jià)格等方面難以達(dá)成一致，交易過(guò)程仍然存在難題。“上述房地產(chǎn)國(guó)際咨詢公司人士稱。
其進(jìn)一步指出，從市場(chǎng)價(jià)格水平來(lái)看，部分成交項(xiàng)目確實(shí)在價(jià)格做出了很大讓步。“例如，去年成交的外灘某酒店資產(chǎn)平均價(jià)格差不多6萬(wàn)元/平方米的樣子，而此前同類資產(chǎn)價(jià)格在8萬(wàn)元/平方米以上。去年不少項(xiàng)目能夠成交，也與價(jià)格折讓幅度大有不小的關(guān)系，買家認(rèn)為價(jià)格到位了，才肯出手。”
而從買家類型來(lái)看，國(guó)企買家，尤其是外地國(guó)企買家，近兩年市場(chǎng)占有率逐步攀升。戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事蔡峰表示，從產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)角度出發(fā)，這些買家青睞產(chǎn)業(yè)園及大虹橋區(qū)域辦公樓。
據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2023年投資型買家仍在市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)，全年成交占比達(dá)79%，且以個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)為主，公寓住宅及辦公、產(chǎn)業(yè)園備受關(guān)注。這其中，自用型買家2023年共成交50單，約76%為辦公、研發(fā)辦公資產(chǎn)，投資人更加青睞一線江景或重點(diǎn)核心區(qū)物業(yè)，總價(jià)大多數(shù)控制在10億元以內(nèi)。
一位人士告訴記者，除商業(yè)及辦公物業(yè)，投資機(jī)構(gòu)尤其看好酒店及長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)。
而從去年的成交案例來(lái)看，酒店資產(chǎn)成為大宗交易市場(chǎng)的新寵。
2023年12月底，江蘇金峰水泥集團(tuán)以24.3億元的價(jià)格從央企華僑城手中，收購(gòu)了上海寶格麗酒店。除這一頂奢酒店，據(jù)多家機(jī)構(gòu)信息，金峰水泥還收購(gòu)了上海虹口區(qū)的喜來(lái)登酒店。
“水泥大王”上海掃貨之際，一家銀行去年12月以近15億元的價(jià)格收購(gòu)了位于黃浦濱江的綠地萬(wàn)豪酒店；新加坡金鷹集團(tuán)則在去年年底收購(gòu)了上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店。此外，據(jù)一家國(guó)際房產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)信息，一位私人老板從賣家手中，收購(gòu)了陸家嘴凱賓斯基酒店49%股權(quán)。
仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)負(fù)責(zé)人孫翎表示，雖然投資型買家在2020年和2022年表現(xiàn)出謹(jǐn)慎態(tài)度，但此類投資人的占比在2023年大宗交易所占比例回升至71%，反映出上海投資市場(chǎng)的逐漸復(fù)蘇和成熟。
“而國(guó)內(nèi)投資人成為去年主導(dǎo)力量，2023年其在上海大宗交易市場(chǎng)的占比，創(chuàng)紀(jì)錄達(dá)到94%的水平。”孫翎表示。
不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一些外資加大了在上海市場(chǎng)尋找投資機(jī)會(huì)的力度。
“一些外資資金在很長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有投資安排了，據(jù)我們了解到的信息，部分外資機(jī)構(gòu)又把投資的目光轉(zhuǎn)向了中國(guó)，正在上海積極尋找新機(jī)會(huì)。如果進(jìn)展順利，今年一季度有可能就會(huì)看到相關(guān)成交案例。”一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士稱。
展望今年大宗交易市場(chǎng)，蔡峰認(rèn)為， 預(yù)計(jì)今年會(huì)有買家瞄準(zhǔn)撿漏機(jī)會(huì)，從而提高市場(chǎng)活躍度。
“在房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張的挑戰(zhàn)下，預(yù)計(jì)接下來(lái)會(huì)有更多的核心商圈優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)放售。內(nèi)資買家將繼續(xù)主導(dǎo)大宗交易市場(chǎng)。“蔡峰稱。
