處置海外資產背后，是“三道紅線”監管帶來的壓力。1月26日，2021年銀保監會工作會議上強調，嚴格落實房地產貸款集中度管理制度和重點房地產企業融資管理規定。新華財經記者調查發現，過去半年時間，一二線房企“降檔”意愿強烈，并使出處置海外資產、7折賣房等方式“花式”降負債。“三道紅線”中，現金短債比成最容易的突破口。 “集中供地”等政策或將進一步強化房企分化趨勢。

　　處置海外資產、7折賣房房企“花式”降負債

　　綠地債務頗受關注。截至2019年末，綠地控股總負債突破萬億，達到10143億元，剔除預收賬款后仍高達6332億元，同期資產總額11457億元。截至2020年三季度末，綠地控股剔除預收款后的資產負債率為82.38%、凈負債率為183.45%、現金短債比為0.78，屬于踩中“三道紅線”的紅檔房企。

　　“三道紅線”是指監管層于2020年針對房地產企業下達的融資新規，即房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現金短債比不小于1。降負債、去杠桿，綠地控股多管齊下。

　　根據踩線情況，房企劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔。綠色檔房企沒有指標“越線”，有息負債年增速上限為15%；一個指標越線和兩個指標越線的企業，分別歸為黃色檔和橙色檔，有息負債年增速上限為10%和5%；三個指標均越線的房企歸為紅色檔，不能新增有息債務。

　　新冠肺炎疫情加劇了企業的債務壓力。“疫情對我們的影響比較大，商業地產和辦公地產首當其沖，差不多都下滑了三分之一，連一線城市的辦公租金都下滑了20%-30%，一線城市辦公樓的銷售也下滑了20%-30%，商辦整體少了四百多億的收入。”綠地控股董事長、總裁張玉良表示。

　　上海地產研究院分析，大基建項目前期墊款多、回款周期長，綠地業績下滑或與近幾年嘗試多元化發展轉型有關。

　　在監管紅線下，綠地加快處置海外資產步伐。“濟州島第一高樓”夢想大廈項目于2020年11月5日正式竣工并交付，回收了約41億元的資金。綠地方面表示，項目竣工后，將交由合作方韓國樂天觀光持有運營，這有助于提高資金回籠速度，實現較好經濟效益。

　　張玉良表示，近期陸續實現資金回籠，也將進一步強化綠地的現金流，增強企業經營韌性，為今年業績穩健增長提供助力。

　　恒大降低負債在一定程度上靠降價促銷。2020年，恒大銷售均價為8945元/平方米，較2019年的1.03萬元/平方米，下降了13%，相當于2019年的房價整體打了八七折。

　　2020年“金九銀十”，恒大推出樓盤7折特大優惠。9月1日至10月8日38天時間，恒大累計銷售1416億元，創同期歷史新高。2021年初，恒大又推出“78折買房”優惠，也是為了回流現金降負債。

　　市場分析表示，降價促銷是降負債最直接、最有效手段。降價促銷既可快速增加企業經營現金流，又可及時償還有息負債，降低財務成本，且現金流入對資產負債率、凈負債率以及現金短債比，都能起到良好的修復作用。

　　現金短債比轉綠成房企降負債突破口

　　根據克而瑞統計，2020年三季度，招商蛇口、首開股份、華僑城、大悅城等房企成功降檔；2020年年底，金科、陽光城、藍光等房企成功降檔；2021年2月末，綠地也稱提前“轉綠”達標。

　　2020年12月8日，綠地控股方面披露，以自有資金約89億元，按期足額完成2015年公司債券（第一期）2020年本息兌付。張玉良說，2020年下半年至今，綠地圍繞中央及有關部委制定的房地產金融審慎管理制度要求，主動有計劃、分步驟、多管齊下主動降負債、去杠桿、優結構，穩步下調整體信貸成本，著重加強資金管理，持續提升抗風險能力和經營韌性。

　　總體來看，房企為實現降檔主要圍繞“開源”和“節流”兩方面進行，包括營銷促回款、股權轉讓、分拆資產上市、放緩投資節奏、優化債務結構等。“三道紅線”中，現金短債比僅涉及貨幣資金和短期有息負債，改善難度最低。房企可通過加快資金回籠、適度調整債務結構的方式增加貨幣資金和減少短期有息負債，實現短期內改善這一指標。

　　3月12日，融創中國發布2020年度業績報告顯示，2020年，融創中國凈負債率由2019年底的172.3%降至96%；現金短債比由0.57上升至1.08，降負債成效初顯，但仍“踩中”一道紅線。融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德說，未來將通過提升銷售額、增加凈資產來進一步降低負債率，預計2022年將剔除預收款后的資產負債率指標降至監管紅線之下。

　　3月16日晚間，越秀地產發布2020年度業績報告顯示，期內實現營業收入約462.3億元，同比增長約20.6%；毛利約116.3億元，同比下降約11.4%；毛利率為25.1%，較上年同期下降約9.1個百分點；核心凈利潤約為40.2億元，同比增長約14.6%；歸屬公司擁有人凈利潤約42.5億元，同比增長21.9%。

　　目前，越秀地產剔除預收款后的資產負債率為69.2%，較上年同期下降約6.8個百分點；凈負債率為61.6%，較2019年末下降約23.4個百分點；非受限現金短債比為1.70。

　　綠地內部指定“三年三步走”去杠桿計劃，以從2021年起三年每年6月30日為時間節點，主要圍繞現金短債比、凈負債率、剔除預售款后的資產負債率三大指標設置階段性目標，三年后實現全面“達標”。據悉，下一步，綠地內部將圍繞六大核心措施，有計劃、分步驟、多管齊下主動降負債去杠桿，一是主動壓減有息負債規模，優化資產負債結構。包括壓縮短期借款占比，增加中長期借款占比；加快去化商業、辦公、酒店等存量大宗資產，進一步收縮海外房地產項目等；二是聚焦成長性地區，優化土地儲備結構，提高土地投資質量；三是根據市場情況以銷定產，靈活調整生產供應節奏；四是加快銷售資金回籠，進一步加強應收賬款催收清欠工作；五是加快已售項目建設和交付結轉；六是積極充實企業資本金，提升資本實力。

　　業內：切忌為降檔犧牲長遠發展

　　今年一季度是償債高峰，有業內人士對新華財經表示，“房企要順利渡過償債高峰，還是需要依賴融資”。

　　安信證券發布于2月26日的研報顯示，在2021年，民企地產債的到期規模為2397.8億元，占比51.6%，同比減少14.6%；國企地產債到期規模為2246億元，占比48.4%，同比增加8.3%。截至2月19日，地產債總體發行規模為695.4億，同比增長88%。其中國企發行規模為436.22億元，占比63%；民企發行規模為259.2億元，占比為37%。

　　一方面，房企降低負債“緊箍”不斷收緊，另一方面，全國樓市熱度不減。

　　國家統計局最新數據顯示，2月，上海、北京、廣州、深圳二手房價格環比漲幅居全國前四位，四個一線城市房價漲幅齊居前四尚屬首次。新建商品住宅方面，一二線城市的銷售價格分別環比上漲0.5%和0.4%，漲幅分別環比回落0.1個百分點和持平；三線城市的銷售價格環比上漲0.3%，漲幅環比擴大0.1個百分點。二手住宅方面，一三線城市的銷售價格分別環比上漲1.1%和0.2%，漲幅分別環比回落0.2個百分點和0.1個百分點；二線城市銷售價格環比上漲0.4%，漲幅環比1月持平。

　　58安居客房產研究院分院長張波說，今年以來，深圳、上海等城市的調控政策頻頻出臺，堵漏洞、控金融、打炒作的信號十分明顯。不但一線城市，二三線熱點城市的調控也不斷加碼，向市場釋放出明確的信號，對樓市穩定，尤其是房價穩定起到重要作用，同時值得關注的是，金融側和土地側的長效機制落地，對于市場的影響則更為深入和長遠。因此，今年房價保持穩定大格局的確定性強，但各地房地產市場的分化還將持續，整體房價穩定性的背景下，不同城市不同板塊的房價波動性依然會存在。

　　此外，房企的另一重壓力來源于供地模式變化。當下多個城市開始集中供地，一年僅供地兩次或三次。

　　孫宏斌說，土地“兩集中”政策初衷是增加土地供應、提高土地市場透明度。“‘三道紅線’管企業、央行‘兩道紅線’管銀行，土地‘兩集中’政策管政府。”

　　業內提醒，現金短債比、凈負債率、剔除預收賬款后的資產負債率這“三道紅線”破解難易程度依次遞增，房企在“降檔”過程中更應關注是否與企業整體發展步調相吻合，切忌為追求短期利益而犧牲長遠發展動力。