12月6日，樓市迎來(lái)兩個(gè)好消息。
央行宣布全面降準(zhǔn)：將于12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))，此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。
同日，中共中央政治局召開會(huì)議，提出“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。
房企、購(gòu)房者的雙向利好
時(shí)至年底，房企“價(jià)格戰(zhàn)”不斷上演的背后，是樓市愈發(fā)明顯的降溫。下半年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行讓部分房企出現(xiàn)了現(xiàn)金流緊張乃至違約現(xiàn)象。
“降準(zhǔn)后，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各市場(chǎng)參與主體和銀行接觸時(shí)，獲得貸款的空間比較大，便利性更高。這也使得房企的資金壓力可以更快得到緩解，具有積極的作用。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
“房企融資環(huán)境有望繼續(xù)邊際改善，房企合理的融資需求得到滿足，利于降低房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)也認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款難的問(wèn)題也或?qū)⒌玫骄徑猓敖禍?zhǔn)釋放流動(dòng)性的利好下，房貸利率下降、放款速度加快。”
“貸款能力增強(qiáng)的情況下，房企的推盤節(jié)奏也會(huì)加快，至少會(huì)使得后續(xù)房屋銷售不會(huì)太悲觀。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，或者說(shuō)到明年一季度，部分項(xiàng)目結(jié)合寬松的房貸條件，銷售節(jié)奏會(huì)加快，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和房企資金的加快回籠等有積極的作用。
利于剛需、改善型購(gòu)房需求釋放
除了央行降準(zhǔn)，中共中央政治局會(huì)議“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”的表述更是被業(yè)內(nèi)認(rèn)為，接下來(lái)的貸款環(huán)境會(huì)更友好。
“‘支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求’標(biāo)志著前期高壓緊縮的調(diào)控政策拐點(diǎn)確定，結(jié)合本次降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好。”許小樂(lè)認(rèn)為。
貝殼研究院研究顯示，在限貸政策下，低總價(jià)剛需群體受到的影響最大。首先是需要更長(zhǎng)的時(shí)間才能獲得貸款，其次由于各地實(shí)行嚴(yán)格的認(rèn)房認(rèn)貸政策，賣一買一這樣的置換需求被視為購(gòu)買多套，也抑制了改善型換房需求的釋放。
“如果這些需求長(zhǎng)期被壓制，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)快速萎縮，后續(xù)可能會(huì)出現(xiàn)集中釋放，不利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。預(yù)計(jì)未來(lái)在首次購(gòu)房和改善性換房方面會(huì)有更好的政策支持。”許小樂(lè)表示。
“‘支持’一詞已經(jīng)有非常強(qiáng)的信號(hào)了，比‘鼓勵(lì)’更有價(jià)值，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大利好。”嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，既然提及了支持，那么預(yù)計(jì)后續(xù)包括土地、金融、購(gòu)房、稅費(fèi)等政策都給予支持。
嚴(yán)躍進(jìn)還指出，過(guò)去講房地產(chǎn)政策，主要是“平穩(wěn)健康發(fā)展”目標(biāo)。“良性循環(huán)”的發(fā)展目標(biāo)是首次提出，是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的一次重要表述，“說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)很關(guān)鍵。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣認(rèn)為，這一提法釋放了兩大重要信號(hào)：一是大起大落不是健康的，平穩(wěn)運(yùn)行也包括資金供給的平穩(wěn)，而不是資金緊縮導(dǎo)致行業(yè)波動(dòng)；二是良性循環(huán)，即供地、開發(fā)、銷售的良性循環(huán)，這也需要資金的支持。
購(gòu)房窗口期，到了？
實(shí)際上，從10月開始，流向房地產(chǎn)的“活水”正在多起來(lái)。
9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
12月3日，銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人表示，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
隨著樓市頻迎重磅利好，尤其是關(guān)鍵的信貸政策放寬，許小樂(lè)認(rèn)為，這將會(huì)鞏固11月的底部復(fù)蘇局面，對(duì)四季度以及明年一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成利好。
同時(shí)，降準(zhǔn)過(guò)后，銀行貸款環(huán)境相對(duì)寬松，可用于放貸的金額增加，有可能推動(dòng)中短期房貸利率走低。
中指研究院預(yù)計(jì)，未來(lái)部分熱點(diǎn)區(qū)域首套房房貸利率仍有下調(diào)預(yù)期，銀行放款周期進(jìn)一步縮短；同時(shí)，此前地方偏緊的政策有望迎來(lái)微調(diào)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
