近日有市場(chǎng)傳言稱，山東省菏澤市工行、農(nóng)行、建行對(duì)于個(gè)人住房貸款首付比例采取調(diào)整。財(cái)聯(lián)社記者今日從當(dāng)?shù)囟嗉毅y行及中介機(jī)構(gòu)了解到，個(gè)人住房貸款首付款比例的確于近期有所調(diào)整，“無(wú)房無(wú)貸”（名下無(wú)住房且無(wú)個(gè)人住房貸款記錄）的購(gòu)房者，在認(rèn)購(gòu)普通住房時(shí)，可享受最低20%的房貸首付比例，較此前下降10個(gè)百分點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，菏澤此次調(diào)降符合央行此前發(fā)布的政策，非限購(gòu)城市房貸首付的門檻最低可至20%。整體來(lái)看，首付比例下調(diào)有利于提振當(dāng)?shù)貥鞘薪灰谆盍Γ瑫r(shí)對(duì)于其他多地具有較強(qiáng)的信號(hào)意義，滿足首套房剛性需求將成為未來(lái)政策變化的主要發(fā)力點(diǎn)。
首套房首付比例與貸款利率雙降
菏澤農(nóng)行一位信貸經(jīng)理對(duì)財(cái)聯(lián)社記者證實(shí)，該行“無(wú)房無(wú)貸”購(gòu)房者的首付比例的確已由30%下調(diào)至20%。同時(shí)，首套房、二套房的貸款利率分別由去年年末的5.95%、6.14%下調(diào)至當(dāng)前的5.6%、5.95%。
“如果購(gòu)房者名下有房貸記錄但無(wú)房產(chǎn)的，執(zhí)行的首付比例是25%，但如果名下有1套或多套房產(chǎn)，首付比例為30%。”一位工行信貸人士介紹稱，當(dāng)?shù)胤抠J額度較為充足，審批完成即可放款，但目前由于春節(jié)假期剛剛結(jié)束，所在支行的業(yè)務(wù)量并不大，與往年的放貸規(guī)律基本一致。
另?yè)?jù)當(dāng)?shù)囟辔环慨a(chǎn)中介透露，工、農(nóng)、建三大行近日同步啟用上述調(diào)整后的貸款政策，但針對(duì)特定客群，在具體執(zhí)行方面可能略有差異。比如，其中一家銀行對(duì)于名下有兩套及以上房產(chǎn)的購(gòu)房者仍執(zhí)行40%的首付比例。此外，對(duì)于部分信譽(yù)良好的購(gòu)房者，首套房貸利率也會(huì)有一定優(yōu)惠。
“調(diào)整后的房貸利率基本集中在5.6%與5.9%兩檔。”另一位房地產(chǎn)中介表示，一般“首房首貸”利率在5.6%，“有房且有貸”（名下有房且相對(duì)應(yīng)有一套住房貸款余額）的購(gòu)房者執(zhí)行5.9%的利率，但如果名下有兩套及以上房產(chǎn)但房貸余額已清償?shù)馁?gòu)房者仍可享受5.6%的低檔利率。
業(yè)內(nèi)：料支持剛需是未來(lái)政策變化主要方向
“不限購(gòu)城市的首套房首付比例最低為20%是一直的政策。”對(duì)于菏澤降低房貸首付比例，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，從政策上看，地方政府可以在中央政策基礎(chǔ)上微調(diào)，菏澤作為非限購(gòu)城市，的確可以執(zhí)行20%的首套房最低首付政策。
根據(jù)央行與銀監(jiān)會(huì)2016年聯(lián)合下發(fā)的通知，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從房地產(chǎn)貸款首付政策看，2成首付明顯是一個(gè)寬松的政策，信號(hào)意義較強(qiáng)。此次菏澤的調(diào)降政策可視為打響商業(yè)銀行貸款降首付的“第一槍”，這也和當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)、涉房金融形勢(shì)的變化等有關(guān)。
“包括北海和自貢等地降低了公積金首付比例，安徽在某個(gè)文件中也比較含糊地提及了降低首付的概念，但是都沒(méi)有真正到實(shí)質(zhì)性的降低。而只有商業(yè)銀行降低房貸首付比例，才是最為核心的。類似政策出臺(tái)，對(duì)于提振市場(chǎng)交易有積極的作用。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。
在張大偉看來(lái)，菏澤降低房貸首付比例，預(yù)計(jì)對(duì)于市場(chǎng)影響有限，但對(duì)于全國(guó)其他城市來(lái)說(shuō)，信心影響較大。“首付成數(shù)變化，代表了房地產(chǎn)重點(diǎn)支持方向的轉(zhuǎn)變，支持剛需首套購(gòu)房會(huì)成為未來(lái)政策變化的主要方向。”
實(shí)際上，近期全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策較為密集。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2022年1月以來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)超過(guò)80次，其中有接近40座城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的相關(guān)政策。從內(nèi)容來(lái)看，較2021年同期上漲60%以上，相比往年房地產(chǎn)調(diào)控收緊為主，今年開(kāi)年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控基本以穩(wěn)定樓市、寬松政策為主。
“進(jìn)入2022年，從中央部委到地方省市，都在出臺(tái)發(fā)力穩(wěn)定樓市的政策。”張大偉稱，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，隨著政策底部的出現(xiàn)，市場(chǎng)成交的底部也逐漸開(kāi)始顯現(xiàn)。特別是2021年四季度以來(lái)，信貸政策逐步企穩(wěn)。隨著央行不斷釋放維穩(wěn)信息，個(gè)人按揭房貸數(shù)據(jù)出現(xiàn)了止跌，樓市逐漸企穩(wěn)，待政策見(jiàn)底后，預(yù)計(jì)在2022年1至2季度市場(chǎng)底部有望加快出現(xiàn)。
